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新管理层“三板斧”对症阳光城隐忧

——专访阳光城执行副总裁吴建斌

出处:新北京楼市周刊 作者:记者 阿茹汗 网编:王巍 2019-07-17

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11月16日晚间,阳光城对外公布了核心管理层的最终架构:朱荣斌任董事长兼总裁,两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃贵,三人都是“中海系”出身,这也意味着阳光城从管理架构上进入了新的发展阶段。

不只是管理层的“换血”,此前被冠以“激进”之称的阳光城正在试图改变发展路径。日前,作为新管理团队一员的阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌在接受北京商报记者专访时表示,阳光城正在通过拿地方式的调整、产业链的建设、融资渠道的拓展、跟投机制的实行等多种措施来解决市场普遍质疑的运营、财务方面的系列问题。

新增项目:要求短平快

和其他闽系开发商相似,阳光城近几年凭借高频次的并购实现了规模的快速扩张,根据不完全统计,2015年起,阳光城先后发起了多达30余起的并购案,2016年通过收购13个项目、55宗地块基本完成了全国化布局。大举并购伴随的是市场对于阳光城承受能力和消化能力的担忧。

针对这一问题,吴建斌直言不讳:“房地产土地的来源太多,往往一个并购项目,投了五六十亿元的现金,但还不能变成货值。所以我们首先做的事情就是,将原来并购的项目一一变成货值。我们选择了十大核心项目,大概是2000亿元的货值。”

在消化原有并购项目的同时,阳光城对于新增项目也提出了新的要求,一是通过招拍挂的方式拿地,增加与大开发商合作的机会;二是选择在二线和三线城市之间加快布局短平快项目,吴建斌举例称,福建、厦门的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月。“当然,这并不意味着以后阳光城不会并购其他项目了,如果有合适的机会还是会出手。”吴建斌认为,阳光城未来的新增项目只要符合三个要求,都是可以被重点考虑的。

阳光城对于新增土地的三条底线要求是:第一,新项目全周期的回报不低于10%;第二,股东的年化资金回报率不低于30%;第三,如果考虑融资,净现金流回正月份不能长于6个月,如果不考虑融资,净现金流回正月份不能长于12个月。“这些都是硬指标,现在的土地基本按照这个要求在推进。”吴建斌如是称。

值得一提的是,朱荣斌与吴建斌于今年先后从碧桂园离职加入了阳光城,阳光城也为自己设立了对标碧桂园的发展定位,因此“双斌”加入后,阳光城也开始学习碧桂园的跟投机制,在项目推进过程中融入了员工跟投,从管理层到基层,从集团到子公司、平台公司、配套公司及业务板块全面推行,只要项目的现金流回正就可以参与分红。

净借贷比率:降至70%

阳光城用五年的时间,将销售规模从百亿元做到了800亿元,与此同时负债也直线上升,由过去的120亿元增加到了1694亿元。阳光城前三季度财报显示,截至2017年9月底,阳光城扣除预收账款后的债务1282亿元,其中短期借款 181亿元,净负债率水平为281%,与2016年底相比上升24个百分点。

高杠杆的发展模式也饱受质疑。吴建斌承认,企业的快速发展为阳光城赢得了市场的机遇和影响,但是也带来了财务压力。不过在吴建斌看来阳光城的负债结构较为合理。“短期债务占到22%、2-3年的债务占到将近30%、三年以上的债务占50%。我们最近也在想,要不要把一年期的负债变成2-3年,但是这样一来融资成本就会升高,这个没有必要。”吴建斌进而表示,管理团队的目标就是将经营活动产生的现金流净额转为正数,而在2016年该公司的这一指标是-25.8亿元。

在降低负债率方面,吴建斌认为阳光城的中长期目标是将净借贷比率降至70%左右,而目前阳光城的这一指标在300%左右。对标碧桂园,2016年碧桂园的净借贷比率为48.7%,“短期内如果能降到100%也是非常开心的一件事情,降到70%难度也是非常大的,要做很多的努力”。吴建斌坦言。

吴建斌进而称,外界往往总是将目标锁定在负债上,却看不到资产的增加。如果在资产方潜质没有发挥出来的情况下,负债率保持不变也算是成功的。“负债增加的同时也带来了资产的增加,公司把来自银行的贷款投资到土地上,而土地也是资源。”吴建斌介绍,阳光城现有资产为四五千亿元的规模,如果未来该公司遇到压力,这些资产可以直接变现,因此土地作为有效并且能够带来利益的资产,无需过于担心负债率的增长。

融资成本:降至6%

作为“财务能手”,吴建斌认为阳光城的负债结构和负债率在可控范围之内,然而融资成本高企却是阳光城所面临的难题之一。“阳光的融资成本大概在7.6%左右,当然我们的目标是越低越好,像阳光城这样规模的企业,如果能将融资成本降到6%左右,我认为是非常好的。”吴建斌举例称,中海的融资成本仅有2%-3%,碧桂园也只有4%-5%,因此阳光城的目标是先将融资成本降至6%左右。

吴建斌进而解释称,在房地产行业,中小企业的融资成本普遍比较高,此外,今年下半年以来流动性收紧也带来了融资成本的提升。另外,企业自身规模不够大、财务结构并不十分优秀换来的评级也不高,这些综合因素抬高了企业的融资成本。对此,吴建斌及阳光城现有管理团队考虑,是否可以通过股权融资的方式优化资本结构,从而降低杠杆水平。不过,吴建斌也坦言,A股上市公司的股权融资受到严格监管,因此还需要继续推进。

就在今年10月,阳光城终止了一份非公开发行股票的方案,据悉,该方案发布已过了一年多的时间,阳光城称,在此期间资本市场环境和融资政策发生诸多变化,因此决定终止并向证监会撤回了申请。北京商报记者 阿茹汗

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